BGH zum notwendigem Umfang der Begründung einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters

1.
Der Zweck von § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter die Gründe für ein berechtigtes Interesse – beispielsweise einen Eigenbedarf – an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben hat, besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

2.
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist es daher im Allgemeinen erforderlich, aber auch ausreichend, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Grundsätzlich ist daher die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, erforderlich, ferner die Darlegung des Interesses, welches diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Neben dem Namen der Eigenbedarfsperson (im entschiedenen Fall der Tochter) muss der Name einer Person, mit der die Eigenbedarfsperson in der Wohnung einen Hausstand gründen will, nicht angegeben werden.

Durch die Entscheidung vom 30.04.2014 hat der BGH ein Urteil des LG Essen aufgehoben, mit welchem eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs des Vermieters abgewiesen worden war, weil der Vermieter zwar die Eigenbedarfsperson (seine Tochter) in dem Kündigungsschreiben angegeben hatte, nicht aber den Namen ihres Lebensgefährten, mit dem die Tochter nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens einen gemeinsamen Hausstand gründen wollte.

Der BGH führt aus, das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB verlange lediglich, dass in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund derart konkretisiert wird, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Die Konkretisierung solle den Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen wolle, in die Lage versetzen, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Darüber hinausgehende Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfswunsches im Kündigungsschreiben seien nicht gerechtfertigt. Denn eine Auswechslung des Kündigungsgrundes sei dem Vermieter verwehrt.

Die Angabe im Kündigungsschreiben, er – der Vermieter – benötige die Wohnung für seine Tochter, die in die größere Wohnung der Mieter einziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu gründen, genüge dem Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs.

Die Entscheidung des BGH liegt auf der Linie der bisherigen höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung. Im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Artikel 14 des Grundgesetzes dürfen Gesetzgeber und Rechtsprechung die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters wie allgemein an die Darlegung eines berechtigten Interesses zur Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses nicht überspannen. Solange die Begründung des Vermieters dem vom BGH genannten gesetzgeberischen Zweck zur begründeten Darlegung seines berechtigten Interesses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses hinreichend Rechnung trägt, sind die gesetzlichen Förmlichkeiten der Darlegung des berechtigten Interessen erfüllt.

Praxishinweis:

Durch die fehlende Angabe des Namens der Person, mit der die namentlich bezeichnete oder sonst hinreichend umschriebene Eigenbedarfsperson (im entschiedenen Fall die Tochter des Vermieters) einen gemeinsamen Hausstand gründen will, ist der die Eigenbedarfskündigung angreifende Mieter nicht rechtlos gestellt. Im Prozess kann er die tatsächlichen Angaben im Kündigungsschreiben zu dem berechtigten Interesse bestreiten. Da die Tatsachen, die das berechtigte Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung ausfüllen, nicht in die Kenntnis des Mieters gestellt sind, ist ein bloßes Bestreiten mit Nichtwissen zulässig und ausreichend. In diesem Fall ist der Vermieter, der seiner Räumungsklage zum Erfolg verhelfen will, gehalten, „Ross und Reiter“ zu nennen und Beweis für die das berechtigte Interesse ausführenden Tatsachen anzutreten.

[BGH, Urt. v. 30.04.2014 – Az. XIII ZR 284/13]