1. Dezember 2015

Unzulässiges Wohnen im Teileigentum – Verjährung oder Verwirkung?

Die zu einem Teileigentum gehörenden, im Souterrain gelegenen und in der Teilungserklärung als Hobby-, Vorrats- und Kellerräume sowie Flure ausgewiesenen Räume werden seit Jahren, zuletzt zweimal nach dem Jahre 2007 (neu) als Wohnraum vermietet. Nach Erwerb eines im Objekt belegenen anderen Sondereigentums im Jahre 2007 verlangt die Klägerin Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken. Der Beklagte argumentiert, der Anspruch sei verjährt. Ungeachtet dessen sei er jedenfalls aber verwirkt, weil der Voreigentümer der Klägerin seit fast 30 Jahren mit der von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung einverstanden gewesen sei.

Der Beklagte wird durch alle Instanzen hindurch, zuletzt vom BGH, zur Unterlassung verurteilt.

Gegen die zweckwidrige Nutzung zu Wohnzwecken steht jedem Wohnungseigentümer gegen ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft, welches die Wohnraumnutzung betreibt oder auch nur duldet, ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 WEG zu. Dieser Anspruch verjährt nicht, weil der Verstoß gegen den Inhalt der Teilungserklärung solange aufrechterhalten wird, wie die zweckwidrige Nutzung andauert (Dauerverstoß).

Auch auf Verwirkung kann sich der Beklagte nicht berufen. Als Voraussetzung für den Eintritt einer Verwirkung ist nach Auffassung der entscheidenden Gerichte eine dauerhafte ununterbrochene Einwirkung notwendig. Eine solche – das meint auch der BGH – sei nicht gegeben, weil die Klägerin ihre Beanstandungen nach ihrem Eigentumserwerb und im zeitlichen Zusammenhang mit den Neuvermietungen der Räume erhoben hat. Die Neuvermietungen bewirken nach Auffassung des BGH eine Zäsur, weswegen die Mitglieder der Eigentümer-gemeinschaft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung beanspruchen können; die vorherige abweichende Duldung sei nicht mehr entscheidend.

Anmerkung: Die Entscheidung dürfte richtig sein. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Teileigentumseigenschaft durch ihre Eintragung im Grundbuch dingliche Wirkung entfaltet und die Eintragungen im Grundbuch den gutgläubigen Erwerber des Rechts schützen sollen. Ein Erwerber könnte sich aber auf den Grundbuchbestand nicht verlassen, wenn er damit rechnen müsste, dass im Zeitpunkt des Erwerbs das Recht zur zweckentsprechenden vereinbarten Nutzung der dem Sondereigentum unterliegenden Räume verwirkt wäre.

[BGH, Urt. v. 08.05.2015 – Az. V ZR 178/14]