Vorübergehend erhöhter Verkehrslärm in Folge einer Umleitung in einer innerstädtischen Lage stellt nur in besonders gelagerten Fällen einen Mietmangel dar

1.
Vorübergehend erhöhter Verkehrslärm in Folge einer baubedingten Verkehrsumleitung in einer innerstädtischen Wohnlage stellt, solange sich der erhöhte Verkehrslärm innerhalb der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Lärmpegelwerten hält beziehungsweise solange die in den innerstädtischen Wohnlagen üblichen Lärmpegelwerte nicht überschritten werden, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar.

2.
Anders ist dies nur, wenn die bei Vertragsabschluss vorhandene, verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der Mietparteien geworden ist.

3.
Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kommt nicht schon dadurch zustande, dass beim Mietvertragsabschluss im Bereich der Mietwohnung die Belastung mit Verkehrslärm vergleichsweise gering ist. Erforderlich für die Annahme, eine geringe Belastung durch Verkehrslärm gehöre zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietwohnung, ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen muss, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht und dass er darauf erkennbar zustimmend reagiert.

Anmerkung:

Die von uns formulierten Leitsätze wurden aus der Pressemitteilung Nr. 214/2012 der Pressestelle des Bundesgerichtshofes entwickelt. Das Urteil liegt in gedruckter Form noch nicht vor.

Ergangen ist dieses Urteil zu § 536 Abs. 1 BGB. Dieser lautet: Hat die Mietsache zurzeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Das Berufungsgericht, welches in dem entschiedenen Fall die Revision zugelassen hatte und dessen Urteil vom Bundesgerichtshof aufgehoben worden ist, hat die Tatsache, dass die Mietwohnung der beklagten Mieter in einer vergleichsweise ruhigen, von Verkehrslärm so weitgehend verschonten innenstädtischen Wohnlage von Berlin belegen war, ausreichen lassen, um die bei Vertragsabschluss geringe Lärmbelastung der Wohnung hat stillschweigende Vertragliche Soll-Beschaffenheit anzusehen. Dabei hat es offenbar unterstellt, dass eine vergleichsweise geringe Belastung mit Verkehrslärm im erkennbaren Interesse des Mieters liege und dass dieser Umstand bei Vertragsabschluss vom Vermieter ohne weiteres erkannt werden könne woraus auf eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zu schließen sei.

Dem Bundesgerichtshof genügt nach dem Inhalt der o.g. Pressemitteilung der vorgenannte Umstand für eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht. Er scheint zu fordern, dass der Vermieter bei Vertragsabschluss auf ein erkennbares Interesse des Mieters an einem bestimmten Zustand der Wohnung in irgendeiner Form zustimmend reagieren muss, um eine schlüssige Beschaffenheitsvereinbarung zustande zu bringen.

Ob eine solche Annahme verallgemeinert werden kann, halten wir für zweifelhaft. Befindet sich ein Mietobjekt in einer innenstädtischen Wohnlage, die durch eine vergleichsweise geringe Verkehrslärmbelastung gekennzeichnet ist, zeichnet sich dieser Umstand in der Regel durch eine entsprechend erhöhte Miete aus. Zumindest wenn eine solche erhöhte Miete im Vergleich mit anderen, weniger privilegierten Wohnlagen im Einzelfall feststellbar ist, wird man unseres Erachtens aufgrund des vorhandenen geringen Verkehrslärms bei Vertragsabschluss von einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung ausgehen dürfen. Verändert sich wie im entschiedenen Fall diese Situation dadurch, dass durch Straßenbauarbeiten bedingt der Verkehr umgeleitet wird und dass dadurch eine deutliche erhöhte Verkehrslärmbelastung entsteht, so muss man unseres Erachtens vom vorliegen eines Mietmangels ausgehen, wenn die erhöhte Verkehrslärmbelastung nicht mehr unerheblich und nicht nur von unerheblicher Dauer ist.

Ob die Pressemitteilung zu dem Urteil der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs zutreffend wiedergibt, muss einer Prüfung der Urteilsgründe vorbehalten bleiben.

[BGH, Urt. v. 19.12.2012 Az. VIII ZR 152/12]