BGH zu Mietbürgschaften

Die von einem Dritten dem Vermieter einer Mietwohnung gestellte Bürgschaft, die dem Zweck dient, eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Mieters zu vermeiden, unterliegt, wenn die Parteien des Bürgschaftsvertrages keinen Höchstbetrag vereinbaren, nicht der Beschränkung auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete. § 551 Absätze 1 und 4 BGB sind auf eine solche Mietbürgschaft nicht anwendbar.

In dem entschiedenen Fall war der Mieter einer Wohnung mit zwei Mieten in Rückstand geraten, so dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters drohte. Auf Bitten der Schwester des Mieters war der Vermieter bereit, die rückständigen Mieten aus der ihm bei Miet-beginn übergebenen Kaution zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt werde. Die Schwester des Mieters unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, durch die sie sich für die Mietzahlungsverpflichtungen ihres Bruders gegenüber dem Vermieter verbürgte. Eine betragsmäßige Begrenzung sah diese Bürgschaft nicht vor.

In der Folgezeit geriet der Bruder der beklagten Schwester mit weiteren Mieten in Rückstand. Der Vermieter beendete das Mietverhältnis und verklagte den Bruder auf Räumung der Wohnung und Zahlung von rund 6.500,00 nebst Zinsen. Mit seiner Klage gegen die Schwester begehrte der Vermieter die Zahlung der gegen den Bruder ausgeurteilten Summe und zusätzlich weitere darin nicht beinhaltete Mieten. Die beklagte Bürgin vertrat die Auffassung, sie hafte gemäß § 551 Abs. 1 i. V. m. Abs. 4 BGB nur auf einen Betrag in Höhe der dreifachen monatlichen Miete ausschließlich Betriebskostenvorauszahlung.

Das erstinstanzlich zuständige Landgericht, das Oberlandesgericht als Berufungsgericht und nunmehr auch der Bundesgerichtshof vertreten demgegenüber die Auffassung, dass § 551 BGB auf die von der beklagten Schwester des Mieters gegebene Bürgschaft keine Anwendung finde. § 551 BGB stelle eine Mieterschutzvorschrift dar, wie dessen 4. Absatz verdeutliche.

Biete ein Dritter dem Vermieter eine Sicherheit an, um das kündigungsbedrohte Mietverhältnis zu retten, also eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, dann widerspreche es dem Schutzzweck des § 551 BGB, diese Vorschrift auf die Bürgschaft des Dritten anzuwenden und die Bürgschaft auf den dreifachen Monatsbetrag der Kaltmiete zu beschränken.

Denn bei Anwendung von § 551 BGB auf eine solche Bürgschaft werde der Vermieter regelmäßig das Sicherungsangebot des Dritten zurückweisen und stattdessen das Mietverhältnis wegen Zah-lungsrückstands beenden. Dies aber laufe gerade dem Zweck des § 551 BGB, den Mieter zu schützen, zuwider und wirke sich zum Nachteil des Mieters aus.

Fazit: Familienglieder oder Freunde, die einem in finanzielle Not geratenen Mieter mit einer Bürgschaft helfen wollen, müssen sich nach der vorgenannten Entscheidung sorgfältig überlegen, ob sie dem Vermieter zur Vermeidung der Beendigung des Mietverhältnisses eine der Höhe nach unbegrenzte Mietsicherheit anbieten wollen.

Eine solche Bürgschaft ist nicht auf den sich aus § 551 Abs. 1 BGB ergebenden Betrag von 3 Monatskaltmieten begrenzt. Das Haftungsrisiko, welches der Bürge in einem solchen Fall eingeht, ist somit unabsehbar. Zumindest sollte ein Haftungshöchstbetrag (der ja höher als der Betrag von drei Monatsmieten liegen kann) vereinbart werden, um die Haftungssituation überschaubar zu halten. Höchstbetragsbürgschaften sind im Rechtsverkehr nichts Ungewöhnliches.

[BGH, Urt. v. 10.04.2013 Az. VIII ZR 379/12]