BGH zum Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Herstellung von Barrierefreiheit in einer Wohnungseigentumsanlage

1.
Ein Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Einbau eines Personenaufzuges im gemeinschaftlichen Treppenhaus der Wohnungseigentumsanlage auch auf eigene Kosten nur dann, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer dem zustimmen.

Das gilt – so der BGH – auch dann, wenn der die Baumaßnahme beabsichtigende Wohnungseigentümer oder die von ihm und seiner Frau häufig betreute Enkeltochter wegen einer Gehbehinderung die Wohnung nicht (mehr) erreichen kann.

2.
Allerdings können die übrigen Wohnungseigentümer je nach den Umständen des Einzelfalls verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden.

Nach dem Inhalt der Pressemitteilung Nr. 5/2017 kommt es für die Entscheidung, ob die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu der beabsichtigten baulichen Änderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG erforderlich ist, entscheidend darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern durch die geplante Maßnahme ein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht.

Aufgrund einer einzelfallbezogenen Abwägung der beiderseitigen grundrechtlich geschützten Interessen der Streitparteien (beide Streitparteien können sich auf das Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz berufen; auf Seiten des Klägers ist ferner zu prüfen, ob gegen das Verbot in Art. 3 Abs. 3 S. 2 Grundgesetz verstoßen wird, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf) gelangt der BGH zu dem Ergebnis, dass durch die begehrte bauliche Maßnahme § 14 Nr. 1 WEG zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer verletzt würde.

Nach Auffassung des BGH wird diese Interessenabwägung in der Regel dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe dulden müssen, wenn der anspruchstellende Wohnungseigentümer oder ein Angehöriger unter einer nicht nur unerheblichen Gehbehinderung leidet. Der Einbau eines Personenaufzugs könne demgegenüber in der Regel nicht verlangt werden. Denn dieser begründe einen relevanten Nachteil der anderen Wohnungseigentümer im Sinne der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG. Der BGH begründet dies mit den erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums und verweist ferner darauf, dass der nachträgliche Einbau eines Personenaufzuges im Treppenhaus zu einer erheblichen Verengung der Platzverhältnisse führe. Bei „ … lebensnaher Betrachtung …“ erfordere der Einbau eines Personenaufzuges schon wegen der bauordnungs- und brandschutz-rechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Hinzu kämen die Risiken aus der privaten Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten (z.B. Besuchern), die auch die anderen Wohnungseigentümer träfen. Ein etwaiger Rückbau des Personenauf-zuges, der wiederum erhebliche Eingriffe in den Baukörper mit sich bringe, die nur mit großem baulichen Aufwand erfolgen könnten und wiederum neue Risiken in sich bergen würden, sei bei lebensnaher Betrachtung regelmäßig eher unrealistisch, auch wenn der bauwillige Wohnungseigentümer eine Sicherheit stelle.

Der BGH weist ferner darauf hin, dass im konkret entschiedenen Fall – hier sollte der Aufzug nur einem oder einzelnen Wohnungseigentümern, die sich an der Investition beteiligen wollten, zur Verfügung stehen – ein Anspruch auf Einbau des Personenaufzugs auch daran scheitere, dass den bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt werde; dafür bedürfe es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, weil die übrigen Wohnungseigentümer von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen würden. Der für den Einbau des Aufzugs vorgesehene Schacht werde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im unteren Bereich derzeit zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt und sei zudem erforderlich, um sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus transportieren zu können.

Die auf Seiten des anspruchstellenden Klägers verbleibenden wirtschaftlichen Nachteile – die im 5. Obergeschoss des Objekts gelegene Wohnung des Klägers ist ohne Personenaufzug nur schlecht zu verkaufen – seien vom Kläger hinzunehmen, da er mit dem Erwerb der Wohnung in der hier maßgeblichen Lage des Objekts ein Risiko eingegangen sei, was sich jetzt gegebenenfalls verwirkliche. Auch der Nachteil, dass die Wohnung des Klägers mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne Weiteres zugänglich gemacht werden könne, müsse vom Kläger hingenommen werden. Denn es sei nicht erkennbar, weswegen die daraus resultierenden Erschwernisse zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden seien. Deren Wohnungseigentum sei nämlich gegebenenfalls auch schwer veräußerlich und würde bei Errichtung des Personenaufzugs mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet.

Anmerkung:

Vorbehaltlich einer sorgfältigen Analyse der Entscheidungsgründe, die im Zeitpunkt der Abfassung dieser Anmerkung noch nicht zur Verfügung standen, dürfte die Entscheidung des BGH vor der Eigentumsordnung des Grundgesetzes und dem wichtigem Postulat des Benachteiligungsverbot behinderter Menschen, welches ebenso Verfassungsrang genießt, Bestand haben.
Das Urteil wird aber, da es sich ausdrücklich um eine auf einer einzelfallbezogenen Abwägung beruhende Entscheidung handelt, nicht schematisch angewendet werden können. Entscheidend werden jeweils die Umstände des Einzelfalls sein, ob eine Duldungspflicht der anderen Wohnungseigentümer besteht oder nicht.

In der Pressemitteilung wird ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass das Urteil nicht zu der Frage Stellung nimmt, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Wohnungseigentümer dies mit qualifizierter Mehrheit beschlossen haben.

[BGH, Pressemitteilung 05/2017; Urt. v. 13.01.2017 – Az. V ZR 96/16]