Gescheiterte Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zeit nach der gescheiterten Abnahme des Gemein-schaftseigentums und entsprechender Beschluss-fassung der Eigentümerversammlung die Erstattung von bislang aufgelaufenen Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung vom Bauträger verlangen?

Der Fall: In den vom Bauträger vorformulierten Erwerbsverträgen über 203 Wohneinheiten in einer um 1999/2000 errichteten Wohnanlage ist in § 7 Abs. 4 vorgesehen, dass das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen verbindlich für die Erwerber abgenommen wird. Nach dieser Klausel wird auch verfahren, der vom Bauträger bestimmte Sachverständige erklärte im Jahr 2000 die Abnahme.

In § 7 Abs. 5 der Erwerbsverträge ist geregelt, dass Besitz, Nutzungen sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs mit der Abnahme der Wohnungen (des Sondereigentums) auf den jeweiligen Erwerber übergehen. Alle Erwerber haben die Abnahme ihres Sondereigentums erklärt.

Später stellt das Landgericht München in einem anderen Verfahren mit rechtskräftigem Urteil aus 2006 fest, dass eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht erfolgt ist. Vor diesem Hintergrund und nach Fassung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 12.06.2013 klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger u.a. auf Ersatz der bislang aufgelaufenen Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung in Höhe von 240.000,00 € und verlangt des Weiteren die Feststellung, dass der Bauträger diese Kosten auch zukünftig (bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums) übernehmen muss.

Die Entscheidung:

Die Klage wird vom OLG abgewiesen.

Die Regelung in § 7 Abs. 5 der Erwerbsverträge, dass mit Übernahme und Abnahme des Sondereigentums Besitz, Nutzen und Lasten auf die einzelnen Erwerber übergehen, wird nach Auffassung des OLG München auch ohne Abnahme des Gemeinschaftseigentums für den Besitzübergang wirksam. Nach Auffassung des OLG steht diese Klausel im Einklang mit § 16 Abs. 2 WEG, der besagt, dass ein vormerkungsgesicherter Erwerber mit Übergabe des Sondereigentums (der Wohneinheit) gegenüber der WEG verpflichtet ist, die anteiligen Kosten und Lasten zu tragen.

Das OLG macht im Übrigen deutlich, dass die Klage auch nicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruches Erfolg haben kann. Denn der Anfall der Kosten beruht nicht ursächlich auf einer Pflichtverletzung des Bauträgers. Im vorliegenden Fall fehlt es schon an einer Pflichtverletzung des Bauträgers, denn die Abnahme wurde nicht aufgrund von Mängeln verweigert. Die Ursächlichkeit zwischen gescheiterter Abnahme und Kostenentstehung fehlt, da die Kosten auf der „planmäßigen“ Benutzung des Gemeinschaftseigentums in den vorangegangenen 17 Jahren durch die Erwerber beruht. Eine abweichende Entscheidung sei – so das OLG – auch nicht auf der Grundlage der Regelung über die Gefahrtragung (§§ 644, 645 BGB), die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts zu begründen, da deren Voraussetzungen nicht vorliegen.

Anmerkung:

Das Urteil erscheint richtig. In der Tat lässt sich im entschiedenen Fall keine Ursächlichkeit zwischen gescheiterter Abnahme und Anfall der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten feststellen. Auch eine Pflichtverletzung – etwa in Form mangelhaft ausgeführter Bauleistungen, die in eine Abnahmeverweigerung mündeten – ist nicht begründbar.

Im Übrigen wären Schadensersatzansprüche nach §§ 195, 199 Abs. 4 BGB bereits verjährt gewesen. Nach dem Grundsatz der Schadeneinheit, der auch auf vertragliche Ansprüche anwendbar ist, verjährt ein Gesamtanspruch wegen zeitanteilig immer wiederkehrender Schäden mit Eintritt der ersten Schadenfolge. Die aus § 199 BGB resultierende 10-Jahresfrist war deshalb vor Klageerhebung bereits abgelaufen.

[OLG München, Urt. v. 09.05.2017 – Az. 9 U 2687/16 Bau; zitiert nach IBRRS 2017, S. 2662]