Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger: Vorgaben zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Dritten sind im Formularvertrag unwirksam, auch bei Kauf durch einen Nachzügler

1.
In einem formularmäßigen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger ist eine Bestimmung unwirksam, wonach die Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum der Erwerber durch einen vom Bauträger vorgegebenen Sachverständigen oder durch den vom Bauträger eingesetzten ersten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft abgegeben werden.

2.
Auch der Erwerber, der eine Eigentumswohnung vom Bauträger erst nach der bereits durch einen solchen Sachverständigen abgegebenen Abnahmeerklärung zum Gemeinschaftseigentum erwirbt, kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht wirksam an eine solche Abnahmeerklärung eines Dritten gebunden werden.

3.
Weiß der als Nachzügler erwerbende Wohnungseigentümer nicht um die Unwirksamkeit der Regelung über die Bindung an die „Abnahme“ des Gemeinschaftseigentums, können auch die Begleichung des Kaufpreises und/oder der rügelose Bezug der Wohnung nicht als konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums angesehen werden.

Die formularmäßigen Kaufverträge über Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentumsanlage sehen vor, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums entweder durch einen vom Bauträger ausgewählten, beauftragten Sachverständigen oder durch den von ihm bestellten Erstverwalter der Wohnungseigentumsanlage in Vollmacht für die Erwerber erklärt wird. In einem Vertrag mit einem Nachzügler ist bestimmt, dass dieser an die so bereits erklärte Abnahme gebunden ist.

Die vorgenannten Bestimmungen in vorformulierten Bauträgerkaufverträgen, auf die über § 310 Abs. 3 BGB auch die Regelungen in § 307 BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen Anwendung finden, verstoßen nach Auffassung des OLG Frankfurt gegen § 640 BGB über die Abnahme von Werkleistungen durch den Auftraggeber. Die formularmäßige Vorgabe von bestimmten Personen durch den Bauträger, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die Erwerber erklären sollen, benachteiligt wegen der Möglichkeit der Beeinflussung des Abnahmevorgangs durch den Bauträger die Erwerber unangemessen.

Der erst nach einer so erklärten „Abnahme“ des Gemeinschaftseigentums kaufende Erwerber von Wohnungseigentum erklärt durch die vorbehaltlose Ingebrauchnahme der Eigentumswohnung oder die Zahlung des Resterwerbspreises seinerseits nicht konkludent die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Voraussetzung für eine solche konkludente Abnahme wäre nämlich, dass der Erwerber Kenntnis von der Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten hat. Nur wenn der Nachzügler positiv um die Unwirksamkeit der Bindung an die zuvor erfolgte Abnahme weiß, kommt der vorbehaltlosen Ingebrauchnahme des Kaufobjekts oder der vorbehaltlosen Zahlung des Kaufpreises der Erklärungswert einer Abnahme, nämlich der Billigung des Erwerbsobjekts als im Wesentlichen vertragsgemäß, zu.

[OLG Frankfurt, Urt. v. 30.09.2013 – Az. 1 U 18/12 (nicht rechtskräftig), veröffentlicht in: IBR 2013, 3700]