Die dem Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung in Berlin vom Vermieter erteilte Erlaubnis zur Untervermietung „ …. ohne vorherige Überprüfung gewünschter Untermieter …“ umfasst nicht das Recht des Mieters zu tageweiser Untervermietung der Wohnung an beliebige Touristen.

Der Mieter, der trotz entsprechender Abmahnung seitens des Vermieters eine solche Untervermietung fortsetzt, riskiert eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigen Gebrauchs.

Das hat der Bundesgerichtshof aktuell im oben genannten Urteil entschieden und zur Begründung darauf hingewiesen, die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheide sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung und sei deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.

Die Entscheidung des BGH dürfte zutreffend sein. Die Beanspruchung einer Wohnung im Falle der nur tageweisen Vermietung an beliebige Touristen wird höher sein als im Fall der auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung an bestimmte Personen. Auch kann eine Belastung der Hausgemeinschaft im Falle der Nutzung der Wohnung durch eine Vielzahl wechselnder Tagesbesucher, die keinen Kontakt zur Hausgemeinschaft aufbauen, zu befürchten sein.

Im entschiedenen Fall kam hinzu, dass die Vermieterin bei Erteilung der Erlaubnis zur Bedingung gemacht hatte, dass sich der Mieter verpflichtet, seinen Untermietern Postvollmacht für Zustellungen des Vermieters zu erteilen. Schon daraus – so der BGH – habe der Mieter erkennen können, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezogen habe, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht hätten wahrnehmen können.

Gestaltungstipp: Der Mieter, der bei Abschluss des Mietvertrages bereits weiß, dass er seine Wohnung regelmäßig oder unregelmäßig – sei es für die Dauer seiner Urlaube oder eines längeren Auslandsaufenthalts oder, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, während der überwiegenden Mietzeit, sei es an eine oder mehrere bestimmte Personen oder an einen nicht feststehenden Personenkreis – untervermieten will, sollte sich bereits im Mietvertrag eine entsprechende inhaltlich klare Erlaubnis einräumen lassen. Nur dadurch erlangt er die wünschenswerte Rechts- und Planungssicherheit. Es mag natürlich sein, dass er sich die Zustimmung des Vermieters zu einer entsprechenden Vertragsgestaltung durch eine höhere Miete oder eine sonstige Gegenleistung erkaufen muss.

[BGH, Urt. v. 08.01.2014 – Az. VIII ZR 210/13]

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