Verfasser

Lothar Lachner

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Ein wichtiges BGH – Urteil für Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer sowie Bauherren und Erwerber: Der Verzug mit der Fertigstellung von selbst zu nutzendem Wohnraum kann einen Schadensersatzanspruch für entgangene Gebrauchsvorteile (Nutzungsentschädigung) begründen!

Der Leitsatz des Urteils lautet: „Steht dem Erwerber während des Verzuges des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen.

Der Fall:

Die Kläger hatten eine vom Bauträger herzustellende Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 qm gekauft, die zum 30. September 2009 bezugsfertig an die Erwerber übergeben werden sollte. Die Wohnung wurde vom Bauträger erst zum 30. September 2011 übergeben. Die Erwerber verfügten in dieser Zeit nur über eine kleine, 72,6 qm große Mietwohnung, die sie mit ihren drei Kindern im Alter 3, 14 und 15 Jahren bewohnten. Sie forderten vom Bauträger neben dem Ersatz der Miete für die Mietwohnung während des Verzugszeitraums eine Nutzungsentschädigung für die nicht zur Verfügung gestellte, knapp doppelt so große Eigentumswohnung.

Das OLG Jena hielt den Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung mit der Begrün-dung für gegeben, die Kläger seien durch die Vorenthaltung der gekauften Wohnung erheblich beeinträchtigt. Für ihre Familie mit drei Kindern habe ihnen in Form der gemieteten Wohnung von nur 72,6 qm Größe – im Gegensatz zu der erworbenen Wohnung mit einer Größe von knapp 140 qm – kein angemessener Wohnraum zur Verfügung gestanden. Nach den Verwaltungsvorschriften zum Vollzug der Bindungen geförderter Wohnungen und den Bestimmungen des Wohnraumförderungsgesetzes liege der Wohnbedarf für eine fünfköpfige Familie aktuell bei bis zu 5 Räumen mit einer Wohnfläche von 105 qm zuzüglich 15 qm für die Küche.

Der BGH bestätigt das Urteil des OLG im Ergebnis, hebt in seiner Begründung indes hervor, der Erwerber könne bei Vorenthaltung der kaufgegenständlichen Wohnung grundsätzlich Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Ver-fügbarkeit für seine eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist. Voraussetzung für die Nutzungsentschädigung sei eine „fühlbare“ Gebrauchsbeein-trächtigung. Eine solche fehle, wenn der Erwerber das Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte oder wenn es sich lediglich um kurzfristigen Nutzungsausfall gehandelt habe, den der Geschädigte bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtung durch zumutbare Dispositionen auffangen konnte. An einem Schaden fehle es u. a., wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung gestanden habe und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt würden.

Fazit:

Nach dem Urteil des BGH kann der Erwerber bei nicht nur kurzfristigem Verzug des Bauträgers Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn ihm nur Wohnraum von deutlich geringerer Qualität bzw. von erheblich geringerer Größe zur Verfügung steht. Dabei kommt es – dies betont der BGH – nicht darauf an, ob dieser Wohnraum, gemessen an den für die Wohnraumförderung oder für die sozialrechtliche Unterstützung geltenden Maßstäben – noch „ausreichend“ ist. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Eine andere Betrachtungsweise könne –so der BGH – allenfalls dann gerechtfertigt sein, wenn dem Erwerber eine besonders luxuriöse Wohnung entzogen beziehungsweise vorenthalten werde, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedürfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder eines besonderen Luxus sei.

Im entschiedenen Fall waren die Höhe der vom Berufungsgericht zuerkannten Nutzungsausfallentschädigung (knapp 10.200,00 € nach Abzug der Kaltmiete für die Mietwohnung) und ihre Berechnung von der Revision nicht angegriffen worden. Ange-sichts dessen stellt der BGH nur fest, die Berechnung des Berufungsgerichts– Ermittlung der Nutzungsausfallentschädigung für den gesamten Verzugszeitraum abzüglich der Kaltmietkosten für die bisherige Wohnung, die bereits zuvor ausgeurteilt worden waren – sei nicht zu beanstanden.

Praxishinweis:

Eine Nutzungsausfallentschädigung kann nicht nur bei Verzug mit der Fertigstellung, sondern auch dann zu gewähren sein, wenn der Vertragsgegenstand wegen Mängeln nicht genutzt werden kann (BGH-Urt. vom 10.10.1985 – VII ZR 292/84). Eine Nutzungsaus-fallentschädigung kann auch für eine Garage in Betracht kommen (BGH, aaO).

Eine Nutzungsausfallentschädigung nach den vorgenannten Grundsätzen kann nicht nur für die Vorenthaltung der Nutzung einer Eigentumswohnung, sondern auch bei Verzug mit der Fertigstellung eines selbst zu nutzenden Einfamilienhauses gefordert werden.

Unerheblich dürfte wird auch sein, ob der selbst zu nutzende Wohnraum (Eigentums-wohnung, Einfamilienhaus) im Rahmen eines Bauträgererwerbsmodells errichtet oder auf der  Grundlage eines Generalunternehmer – oder Generalübernehmervertrages erstellt wird.

Die Bedeutung eines fest vereinbarten, möglichst kalendermäßig bestimmten Bezugsfertigstellungs-/Übergabetermins, bei dessen Überschreitung ohne Weiteres Ver-zug eintritt, wenn es dem Bauträger / Unternehmer nicht gelingt, sich hinsichtlich der Fristüberschreitung zu entlasten, gewinnt durch die Entscheidung des BGH einmal mehr an Bedeutung. Der Druck auf die Bauunternehmen, ihre Fertigstellungsverpflichtung pünktlich zu erfüllen, steigt. Die Möglichkeiten der Erwerber / Bauherren von eigen genutztem Wohnraum, bei nicht nur unerheblichen Überschreitungen des Bezugsfertigstellungstermins eine angemessene Nutzungsausfallentschädigung für den von ihnen vorfinanzierten, indes vorübergehend vorenthaltenen hochwertigeren Wohnraum zu erlangen, erhält eine höchst richterlich gesicherte Grundlage. Die Entscheidung dürfte von hoher Praxisrelevanz sein.

[BGH, Urt. v 20.02.2014 – Az. VII ZR 172/13]

Kategorie: Baurecht, Bauträgervertrag, Praxistipps, Rechtsprechung, Schadenersatz