Schadensersatzansprüche des Mieters nach einer Kündigung wegen eines – vorgetäuschten – Eigenbedarfs werden durch einen später abgeschlossenen Räumungsvergleich sind nicht ohne Weiteres ausgeschlossen

In seinen Urteilsgründen bekräftigt der BGH seine ständige Rechtsprechung, wonach der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.
Schließen Mieter und Vermieter im Anschluss an eine solche Kündigung einen Räumungsvergleich, kann sich in der Folge die Frage ergeben, ob der Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht. Der BGH stellt klar, dass diese Frage stets im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen ist, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang, sodass nur dann entsprechende Schadensersatzansprüche des Mieters beseitigt werden.

Der BGH hebt hervor, dass an das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten, strenge Anforderungen zu stellen sind. Der Verzichtswille, der durch Stillschweigen zum Ausdruck gebracht werden könne, müsse unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände, unmissverständlich sein. Dafür bedürfe es regelmäßig bedeutsamer Umstände. Ein derartiger bedeutender Umstand könne bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer „substanziellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung -“ verpflichte.

Anmerkung: Die Entscheidung überzeugt. Für die Annahme, dass durch Abschluss eines Vergleichsvertrages bestimmte Ansprüche einer Partei beseitigt bzw. mit abgegolten werden sollen, bedarf es der Feststellung einer unmissverständlichen, auf die Beseitigung des Anspruchs gerichteten Willenserklärung des Gläubigers. Einigen sich der Vermieter und der Mieter nach erfolgter Eigenbedarfskündigung auf eine bestimmte Räumungsfrist, sagt allein dieser Umstand nichts darüber aus, ob der Mieter durch den Räumungsvergleich auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichten will. Regelmäßig wird, wenn der Mieter mit dem Vermieter nicht ausdrücklich über ein Vortäuschen des für die Kündigung geltend gemachten Eigenbedarfs gestritten hat, ein solcher Verzicht nicht angenommen werden können. Eine andere Annahme kann beispielsweise gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter dem Mieter eine hohe Abfindung für die Aufgabe des Mietbesitzes und die Räumung des Mietobjekts zahlt. Denn durch die Vereinbarung einer hohen Abstandszahlung bringen die Parteien zum Ausdruck, dass der Vermieter seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter als eher schwach einschätzt; der Mieter bringt ggfs. zum Ausdruck, dass er nur um Willen einer hohen Abstandszahlung (nur wegen des hohen Geldbetrages) die Bereitschaft zur Räumung des Mietobjekts erklärt.

Praxistipp: Bei Vorliegen eines Räumungsvergleichs muss, je nach dem, ob der Vermieter oder Mieter vertreten wird, darauf geachtet werden, dass durch entsprechende Formulierung Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgeschlossen oder offengehalten werden. Dies kann jeweils ausdrücklich geschehen, alternativ kann durch die entsprechende Gestaltung des Inhalts einer Vorbemerkung die Motivation der Parteien zum Vergleichsschluss – und damit auch die Reichweite des Vergleichs – zum Ausdruck gebracht werden.

(BGH, Urt. v. 10.06.2015 – Az. VIII ZR 99/14)

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