Verfasser

Lothar Lachner

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

1.
Die Bestimmung in einem auf Betreiben des Bauträgers erstellten Notarvertrag, dass der Bauträger die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, ist intransparent und unwirksam.

2.
Die Erwerber einer Eigentumswohnung, die den vereinbarten Kaufpreis bis auf die Schlussrate (3,5 % bei vollständiger Fertigstellung) bezahlt, ihre Mietwohnung im Vertrauen auf die rechtzeitige Übergabe des Bauträgerobjekts aufgegeben haben und mit ihren zwei schulpflichtigen Kindern in einem 20 qm großen Nebenraum „kampieren“, können die Herausgabe der Wohnung durch einstweilige Verfügung erzwingen.

In dem entschiedenen Fall hat das Landgericht München die Voraussetzungen für eine nur ausnahmsweise zulässige Leistungsverfügung als erfüllt angesehen und den Bauträger durch einstweilige Verfügung verpflichtet, den Besitz an der gekauften Eigentumswohnung vor Zahlung der Schlussrate den Erwerbern einzuräumen.

Die oben in Ziffer 1. sinngemäß zitierte Fälligkeitsregelung im Bauträgervertrag sieht das Gericht als intransparent und als gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstoßend an. Der Bauträgervertrag sei so auszulegen, dass mit der „Abnahme“, die Voraussetzung der Übergabe des Besitzes am Kaufobjekt ist, die Abnahme des Sondereigentums gemeint sei, nicht aber die des Gemeinschaftseigentums. Dies ist schlüssig, sollte doch nach dem Inhalt des Vertrags die Fertigstellung der Außenfassade auch noch nach Übergabe der Wohnung möglich sein.

Die Fälligkeitsregelung, nach der der Bauträger die Übergabe verweigern könne, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, sei im Ergebnis unwirksam. Denn die vertragliche Regelung versetze den Bauträger in die Lage, die Bautenstände für die sieben Kaufpreisraten so zusammenzustellen, dass die Übergabe der Wohnung bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zurückbehalten werden könne; dies sei für den juristisch unbedarften Erwerber nicht erkennbar. Dieser schließe im Übrigen aus dem Kaufvertragstext, die Übergabe der Wohnung nach deren Abnahme und Zahlung der bis dahin fälligen Kaufpreisraten verlangen zu können. Die diese Erwartung verschleiernde Vertragsgestaltung sei folglich intransparent und somit rechtsunwirksam.

Der Versuch eines Erwerbers, nach Bezugsfertigstellung und Abnahme im Wege einer einstweiligen Verfügung in den Besitz seines Kaufobjektes zu gelangen, ist in der Praxis meist zum Scheitern verurteilt. Die Gerichte sehen eine entsprechende einstweilige Verfügung in der Regel als unzulässige Leistungsverfügung an und weisen entsprechende Anträge daher meist ab. Das LG München I war im vorliegenden Fall der Meinung, die Erwerber als Verfügungskläger seien dringend auf die Besitzeinräumung angewiesen, ein Abwarten auf einen Titel im ordentlichen Verfahren sei ihnen nicht zuzumuten gewesen und der durch die Nichtleistung entstehende Nachteil auf ihrer Seite stehe außer Verhältnis zu dem Schaden, den der verfügungsbeklagte Bauträger durch die Leistungsverfügung erleiden könne. Das ihm verbleibende Druckmittel der Verweigerung der Eigentumsumschreibung bei Nichtzahlung der Schlussrate schütze sein Sicherungsinteresse hinreichend. Sein Einwand, die Erwerber hätten sich durch Aufgabe ihrer Wohnung selbst in die aus Sicht des Gerichts unzumutbare Situation gebracht, lässt das Gericht nicht gelten. Dies sei nicht entscheidend, denn die Notsituation bestehe und es sei nicht Aufgabe der Verfügungskläger, ein vertragswidriges Verhalten des Verfügungsbeklagten durch von ihnen nicht geschuldete Handlungen selbst zu beseitigen. Der Bauträger sei dem gegenüber nicht weiter schutzwürdig. Sein Interesse am Besitz der Wohnung diene ausschließlich dem Behalten eines weiteren Druckmittels für die Durchsetzung der vollständigen Kaufpreiszahlung.

Praxistipp: Die Entscheidung dürfte nicht verallgemeinerungsfähig sein. Es handelt sich um einen Ausnahmefall.

Erwerber, die entsprechende Auseinandersetzungen nach der Abnahme des bezugsfertigen Sondereigentums vermeiden wollen, sollten im Vorfeld des Vertragsabschlusses den Bauträgervertrag von einem Fachanwalt prüfen und sich bei Verweigerung der Besitzübergabe nach Abnahme entsprechend beraten lassen.

[LG München I, Urt. v. 23.04.2015 – Az. 8 O 6509/15 (zitiert nach IBRRS 2015, 2814)]

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