1.
Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen, nicht auf die im Mietvertrag davon abweichend – größer oder kleiner – angegebene Mietfläche.

2.
Bei der Ermittlung des erhöhten Mietbetrages ist die Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB zu berücksichtigen.

Unter teilweiser Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei einem Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB auch bei erheblichen Abweichungen zwischen der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche und der tatsächlichen Wohnfläche – im entschiedenen Fall war im Mietvertrag die Wohnung mit 156,95 m² angegeben, während sie tatsächlich 210,43 m² betrug – nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Mietmarkt orientierte Miete zu erzielen. Vergleichsmaßstab müsse daher der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung sein, nicht davon abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag.

Allerdings verbleibt es nach Ansicht des BGH im Übrigen bei Geltung der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften, so dass die Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB uneingeschränkt anzuwenden ist. Demnach kommt lediglich eine Erhöhung der zuletzt gezahlten Bruttomiete um 20 % beziehungsweise 15 % in Betracht. Die im Mietvertrag enthaltene unzutreffende Wohnflächenangabe kann nach Auffassung der Bundesrichter nicht dazu führen, dass der Vermieter über die sog. Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) eine über die Kappungsgrenze hinausgehende Mietsteigerung erzielen kann. Der Berufung des Vermieters auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage stehe – so der 8. Senat des BGH – schon entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche in aller Regel in die Risikosphäre des Vermieters falle. Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der vorhandenen Wohnfläche unterliefen, könnten deshalb nicht über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu Lasten des Mieters korrigiert werden.

[BGH, Urt. v. 18.11.2015 – Az. VIII ZR 266/14, zitiert nach ibr-online]

Kategorie: Mietrecht, Rechtsprechung, Sonstige Rechtsgebiete, Wohnraummiete