OLG Celle zu Schönheitsreparaturen bei gewerblichem Mietraum

Vermieter von Gewerberaum aufgepasst:

Die Abwälzung der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen durch AGB auf den zukünftigen Mieter ist bei Übergabe unrenovierter Geweberäume in der Regel unwirksam.

Das gilt auch bei einem sog. Anschlussmietvertrag.

1.
Seit dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – ist es im Bereich des Wohnungsmietrechtes nicht mehr möglich, nicht renovierten Wohnraum zu vermieten und den Mieter zugleich durch Formularvertrag zu verpflichten, laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn nicht ein angemessener Ausgleich für die genannte Verpflichtung vereinbart wird.

2.
Diesen für das Wohnraummietrecht geltenden Grundsatz unzulässiger formularmäßiger Abwälzung laufender Schönheitsreparaturverpflichtungen auf den Mieter hat das OLG Celle nunmehr auch auf den Abschluss eines Gewerberaummietvertrages übertragen. Die Abwälzung laufender Schönheitsreparaturverpflichtungen durch AGB auf einen Gewerbemieter führe zu einem Übermaß an Pflichten des Mieters ohne Ausgleich, welches auch im Gewerberaummietrecht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe.

3.
Das Vorgesagte gilt nach Ansicht des OLG Celle selbst dann, wenn der Mieter die Mietflächen als Vormieter selbst genutzt hatte und sich bei Abschluss des Anschlussmietvertrages folglich nicht fremden, sondern eigenen Gebrauchsspuren gegenüber sah, die er im Zuge laufender Schönheitsreparaturen beseitigen sollte.

Bedeutung für die Praxis:

Die neuerliche Entscheidung des OLG Celle verdeutlicht einmal mehr, dass richterliche Fortentwicklungen des Wohnraummietrechts häufig – wenn auch mit zeitlichem Versatz – auf das Gewerbemietrecht übertragen werden. Es ist daher stets zu überlegen, Änderungen bzw. Fortentwicklungen der Rechtsprechung im Bereich des Wohnraummietrechts bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen schon umzusetzen, bevor sie hier für anwendbar erklärt wurden. Die Entscheidung hängt davon ab, welche Folgen die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung haben würde.

Die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter bei Übergabe unrenovierter Mieträume ist in der Regel nicht mehr möglich, es sei denn, dem Mieter wird im Vertrag ein angemessener Ausgleich gewährt.

[OLG Celle, Beschl. v. 13.07.2016 – Az. 2 U 45/16 (zitiert nach IMR 2016, 415)]