Verfasser

Lothar Lachner

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Auch nach vollständiger Erfüllung der Leistungen der Objektüberwachung (Leistungsphase 8), nach Fertigstellung des Bauvorhabens und Abnahme aller Gewerksarbeiten, kann sich der Architekt noch während des Laufes der Gewährleistungsfrist wegen Verletzung der ihm obliegenden Untersuchungs- und Mitteilungspflicht haftbar machen mit der Folge, dass er sich auch nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist für Planungs- und Objektüberwachungs-mängel nicht auf Verjährung berufen kann.

Erfährt der Architekt, beispielsweise durch eine Mängelrüge des Bauherrn, nach Beendigung und Abnahme seiner Leistungen aus der Leistungsphase 8 von Baumängeln, ist er nach Auffassung des OLG Celle verpflichtet, den Baumangel zu untersuchen. Dies gilt auch dann, wenn ihm die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) nicht übertragen worden ist. Verletzt er diese Untersuchungspflicht oder weist er den Bauherrn nach erfolgter Untersuchung nicht darauf hin, dass der Mangel auf einem Planungs- oder einem ihm zuzurechnenden Objektüberwachungsfehler beruht, wird die sogenannte Sekundärhaftung ausgelöst mit der Folge, dass sich der Architekt aufgrund eines dem Auftraggeber zustehenden Schadenersatzanspruches bis zu dessen Verjährung nicht auf den Eintritt der fünfjährigen Mängelverjährung berufen kann.

Der Schadensersatzanspruch des Bauherrn verjährt innerhalb der dreijährigen Regelverjäh-rungsfrist gemäß § 195 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Verletzung der Untersuchungs- und Hinweispflicht und mit der Kenntnis (oder grob fahrlässigen Unkenntnis) des Bauherrn von der Verantwortlichkeit des Architekten. Die Frist dauert längstens 10 Jahre.

Praxistipp:

Auch nach Fertigstellung und Abnahme des Bauwerks sollte der Bauherr dem objektüberwachenden Architekten, auch wenn diesem die Leistungsphase 9 nicht übertragen worden ist, einen Baumangel anzeigen. Dies sollte so lange geschehen, bis die fünfjährige Verjährungsfrist für Planungs- und Objektüberwachungsfehler des Architekten abgelaufen ist.

Geht der Architekt der Mängelrüge nicht nach und / oder weist er den Auftraggeber nicht auf eine etwaige eigene Haftung hin (auf die Möglichkeit eines eigenen Planungs- oder Objektüberwachungsfehlers), greifen die Grundsätze der Sekundärhaftung des Architekten ein, die zu einer deutlichen Verlängerung der Haftung des Architekten führen.

[OLG Celle, Urt. v. 05.03.2015 – Az. 6 U 101/14 (rechtskräftig) – zitiert nach IBR 2015, 3349]

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