Verfasser

Lothar Lachner

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bauherren aufgepasst: Verjährungsfalle!

Bei Verweigerung der Abnahme wegen Baumängeln oder wegen Fehlern des Architekten können Mängelansprüche ggfs. in der regelmäßigen Verjährungsfrist von (nur) 3 Jahren verjähren. So hat das OLG Nürnberg bereits in einem Urteil vom 27.11.2013 entschieden.

Bisher hat der Bundesgerichtshof für das neue, ab 01.01.2002 geltende Schuldrecht noch nicht entschieden, ob Mängelansprüche vor Abnahme durch den Bauherrn in der nach BGB für Bauwerksmängel üblichen Verjährungsfrist von fünf Jahren verjähren oder ob bei nicht erfolgender Abnahme die dreijährige Regelverjährungsfrist gilt (die allerdings erst mit Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände zu laufen beginnt und bis zu 10 Jahre betragen kann). Sollte sich die unter anderem vom OLG Nürnberg im o. g. Urteil vertretene Auffassung durchsetzen, könnte zum Ablauf dieses Jahres zur Überraschung vieler Bauherren und Auftraggeber bei einer Vielzahl von Mängelansprüchen Verjährung eintreten.

Für das alte, bis 31.12.2011 geltende Werkvertragsrecht, nach dessen § 634 BGB die Mängelansprüche ausdrücklich schon vor der Abnahme geltend gemacht werden konnten, hat der Bundesgerichtshof im Jahre 2010 entschieden, dass für solche Mängelansprüche vor Abnahme die fünfjährige bauwerkvertragliche Verjährungsfrist gilt. Zusätzlich hatte er entschieden, dass vor der Abnahme oder vor Eintritt eines die Wirkungen der Abnahme auslösenden sonstigen Ereignisses (endgültige Abnahmeverweigerung oder Entstehen eines Abrechnungsverhältnisses oder Unmöglichkeit der Geltendmachung weiterer Erfüllungsansprüche) die fünfjährige Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnt.

Für das neue Recht steht, wie ausgeführt, die von der Fachwelt seit langem und inzwischen mit Ungeduld erwartete höchstrichterliche Entscheidung noch aus. Die Ansichten über die maßgebliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche gehen in der obergerichtlichen Rechtsprechung auseinander. Nach Meinung des OLG Nürnberg im o.g. Urteil können bis zur Abnahme oder bis zur Verwirklichung eines Tatbestands, der ebenso wie die Abnahme das Erfüllungsstadium eines Bauwerkvertrags beendet, grundsätzlich nur die werkvertraglichen Erfüllungsansprüche geltend gemacht werden, während die Mängelansprüche der §§ 634 ff. BGB erst nach der Abnahme oder einem „Abnahmesurrogat“ anwendbar sind. Nach dieser Auffassung sind Mängelansprüche vor der Abnahme ihrem Wesen nach nicht Gewährleistungs-, sondern Erfüllungsansprüche, für die die Regelverjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB gilt.

Praxistipp: Auch wenn Vieles dafür spricht, dass sich die Gegenansicht (Geltung der fünfjährigen Verjährungsfrist auch für Mängelansprüche vor Abnahme) durchsetzen wird, muss aus Gründen der Vorsicht und um böse Überraschungen zu vermeiden, die Geltung der dreijährigen Regelverjährungsfrist angenommen und danach jeweils der Ablauf der Verjährungsfrist berechnet werden.

Der Rechtsanwalt hat seinem Mandanten stets den sichersten Weg der Geltendmachung und Wahrung seiner Rechte aufzuzeigen. Mit dieser anwaltlichen Pflicht ist angesichts des Fehlens einer höchstrichterlichen Entscheidung nur die Empfehlung zu vereinbaren, für „Mängelan-sprüche vor Abnahme“ von der Geltung der Regelverjährungsfrist auszugehen.

[OLG Nürnberg, Urt. v. 27.11.2013 – 6 U 2521/09 (zit. nach ibr-online)]

Kategorie: Architektenleistung, Architektenrecht, Baurecht, Mängelbeseitigung, Praxistipps, Rechtsprechung