OLG Brandenburg zur Frage, wann eine schwer begehbare Treppe mangelhaft ist

1.
Enthält ein Werkvertrag (Bauträgervertrag) in Bezug auf eine Innentreppe keine Beschaffenheitsvereinbarung und wird nach dem Inhalt des Vertrages auch keine besondere Beschaffenheit vorausgesetzt, beurteilt sich die Frage nach dem Vorliegen eines Werkmangels danach, ob das Werk nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art nicht üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werks deshalb nicht erwarten muss.

2.
Ob die konkrete Bauleistung die nach der üblichen Erwartung zu fordernde Beschaffenheit aufweist, ist unter Rückgriff auf die typischen Eigenschaften der konkreten Bauleistung zu beurteilen. Dabei ist der gesamte Vertragsinhalt mit sich hieraus ergebenden Besonderheiten des Bauwerks zu berücksichtigen. Entspricht die Bauleistung nicht der nach der üblichen Erwartung zu fordernden Baubeschaffenheit, ist sie mangelhaft, auch wenn kein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik feststellbar ist.

Der Fall:

Ein Ehepaar erwirbt durch Bauträgerkaufvertrag eine Doppelhaushälfte mit großzügiger Wohn- und Nutzfläche zu einem für die Region über dem Durchschnitt liegenden Preis. Nach Einzug beanstandet es, die Treppen vom Keller zum Erdgeschoss und von dort zum Obergeschoss seien nur schwer begehbar, es sei wiederholt zu Stürzen gekommen. Sie nehmen den Bauträger nach fruchtlosen Fristsetzungen auf Zahlung eines Schadensersatzbetrages von 10.000,00 € für die Erneuerung der Treppenkonstruktion in Anspruch und begehren die Feststellung der Ersatzpflicht für darüber hinausgehende Schadenbeträge. Das Landgericht weist die Klage ab, weil die Treppen nicht mangelhaft seien. Das OLG Brandenburg als Berufungsgericht gibt den Erwerbern hingegen Recht – aus folgenden Gründen:

Nach dem vom Bauträger verwendeten Werbematerial handele es sich bei dem Erwerbsobjekt um ein hochwertiges Doppelhaus mit großzügiger Raumaufteilung und einer Bauqualität für anspruchsvolles Wohnen. Die vereinbarte Wohn- und Nutzfläche von 172 bzw. 168 m² sei vergleichsweise großzügig. Das Erwerbsobjekt verfüge über ein hochwertiges Aussehen. Bereits die nach der Baubeschreibung standardmäßig vorgesehene Ausstattung (hochwertiger Fliesenbelag im Wohn- und Essbereich, Holzfenster, Rollladen im Erd- und Obergeschoss, Innentreppe aus Buchholz, Eckbadewanne) liege für das Erwerbsjahr 2004 im Großraum Berlin oberhalb der typischen Ausstattung für Neubauten vom Bauträger. Nach diesem Qualitätsstandard des Objekts hätten die Erwerber bequem begehbare Innentreppen erwarten dürfen. Nach den Feststellungen des gerichtlich beauftragten Sachverständigen seien die Innentreppen demgegenüber teilweise schwer begehbar.

Praxishinweis: Auch wenn ein Bauträgervertrag/Bauwerkvertrag bzw. die Leistungsbeschreibung für bestimmte Bauteile und/oder Ausstattungsgegenstände keine konkrete Regelung enthält und auch wenn bestimmte Teile der Leistungen nicht entgegen den allgemein anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sind, kann eine Vertragsauslegung unter Berücksichtigung aller zum Vertragsschluss führenden Umstände (Werbeaussagen u.a.) zur Feststellung eines Baumangels führen. Gegebenenfalls lohnt sich also eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalles.

[OLG Brandenburg, Urt. v. 26.09.2013 – Az. XII U 115/12, veröffentlicht in: IBR 2013, 3699]