OLG-Köln zur Wirksamkeit einer Schiedsgutachterabrede in einem Formularvertrag über die Errichtung eines Hauses mit Verbrauchern

1.
Eine in einem vom Bauträger in einem formularmäßigen Kaufvertrag über die Errichtung eines Hauses mit einem Verbraucher verwendete Schiedsgutachterklausel, nach der Meinungsverschiedenheiten über Qualitäts- und Baumängel durch einen von der zuständigen Industrie- und Handelskammer benannten Sachverständigen auf Antrag der Parteien für die Parteien verbindlich geregelt werden sollen (§§ 317, 319 BGB), ist gemäß § 307 BGB unwirksam.

2.
Zweifel bei der Auslegung, ob eine Schiedsgutachterklausel obligatorisch (verpflichtend) sein soll oder ob die Beschreitung des Rechtswegs den Parteien vorbehalten bleibt, gehen gemäß § 305 c BGB zu Lasten des Bauträgers als Verwender.

3.
Auch eine nicht obligatorische wirksame Schiedsgutachterklausel nimmt einem Antragsteller in der Regel nicht das erforderliche rechtliche Interesse an der Beweiserhebung im Rahmen eines gerichtlichen selbständigen Beweisverfahrens.

In notariellen Bauträgerkaufverträgen über die Errichtung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Verbrauchern finden sich häufig sogenannte Schiedsgutachterklauseln, nach denen Meinungsverschiedenheiten der Parteien über die Qualität einer Bauleistung oder über Baumängel zunächst im Rahmen eines Schiedsgutachterverfahrens durch einen Sachverständigen der IHK beigelegt werden sollen.

Bei einem Bauvertrag /Bauträgervertrag über die Errichtung eines Hauses ist die Feststellung oder Nichtfeststellung von Mängeln mit so erheblichen Risiken verbunden, dass eine Schiedsgutach-terklausel in einem formularmäßigen Verbrauchervertrag unwirksam ist, wenn sie den Rückgriff auf den staatlichen Rechtsschutz weitgehend ausschließt (obligatorische Schiedsgutachter-klausel). Das mit der Abweichung vom gesetzlichen Leitbild der gerichtlichen Überprüfung von Baumängeln verbundene Risiko besteht nach Auffassung des OLG Köln in der weitgehenden Unangreifbarkeit eines Fehlgutachtens einschließlich der darin unter Umständen verbundenen inzidenten Fehlbeurteilung von vertraglichen Rechten und Pflichten. Eine solche Klausel könne des Weiteren die Beurteilung bestimmter Rechtsfragen, vor allem in Bezug auf die Festlegung der vertraglich geschuldeten Leistungen durch Auslegung des Vertrags vom rechtskundigen Gericht auf einen technischen Sachverständigen verlagern. Analog §§ 317, 319 Abs. 1 BGB könne ein solches Gutachten nur wegen „offenbarer Unrichtigkeiten“ gerichtlich überprüft werden. Insoweit stelle eine obligatorische Schiedsgutachterklausel eine gemäß § 307 Abs. 2 BGB gegebene unangemessene Benachteiligung dar, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sei, sie sei deshalb gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

[OLG Köln, Beschl. v. 24.04.2008 – Az. 15 W 15/08, veröffentlicht in: NJW-RR 2009, S. 159 (zitiert nach beck-online)]